Jedna od neprijatnijih situacija za vlasnika nekretnine nastaje kada zakupac prestane da plaća zakupninu, a istovremeno odbija da napusti stan.
U takvoj situaciji vlasnik ima pravne mehanizme za prestanak zakupa, naplatu duga i vraćanje stana u posjed, ali je važno da ne pokušava problem da riješi samovoljno.
Kada se ugovor može otkazati zbog neplaćanja?
Zakon o obligacionim odnosima posebno uređuje zakup stana.
Ako zakupac ne plati zakupninu u određenom roku, zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu stana bez davanja otkaznog roka. Izuzetak postoji ako zakupac prije nego što mu je otkaz saopšten izmiri dospjelu zakupninu ili ima potraživanje koje ispunjava uslove za prebijanje.
Šta ako je ugovor prestao, a zakupac i dalje ne izlazi?
Prestanak ugovora ne znači da vlasnik treba sam da „izbaci“ zakupca.
Ako je pravni osnov za korišćenje stana prestao, a lice odbija da ga napusti, može se zahtijevati njegovo iseljenje odgovarajućim pravnim putem. Zakon za lice koje koristi stan bez pravnog osnova ili nakon prestanka tog osnova predviđa i hitan postupak za iseljenje pred nadležnim organom lokalne uprave.
U zavisnosti od okolnosti i dokumentacije, može se otvoriti i pitanje sudskog postupka radi predaje i ispražnjenja nepokretnosti, a potom i izvršenja odluke ako zakupac ni tada dobrovoljno ne preda stan.
Može li vlasnik jednostavno promijeniti bravu?
Ovo ne bih preporučio.
Čak i kada zakupac duguje više kirija, vlasnik ne bi trebalo samovoljno da mijenja brave, iznosi stvari zakupca ili na drugi način pokušava da sprovede prinudno iseljenje.
Postojanje duga ne znači da vlasnik može sam preuzeti ulogu suda ili organa izvršenja.
Pravno sigurniji put je da se pravilno otkaže ugovor, zahtijeva predaja stana i naplata duga, a ako zakupac odbija dobrovoljno postupanje, koriste odgovarajući zakonski postupci.
Šta je sa neplaćenim kirijama?
Iseljenje zakupca i naplata duga su dva povezana, ali različita pitanja.
Zakupodavac može potraživati neplaćene zakupnine, a zavisno od slučaja i druga dugovanja ili naknadu štete koju je zakupac prouzrokovao.
Zbog toga su važni ugovor, dokazi o izvršenim i neizvršenim plaćanjima, eventualne opomene, zapisnik o stanju stana i druga komunikacija sa zakupcem.
Zašto je dobar ugovor o zakupu važan?
Problem sa zakupcem često pokaže koliko je važan kvalitet ugovora.
Ugovor o zakupu stana prema Zakonu mora biti zaključen u pisanoj formi i ovjeren u skladu sa propisima.
Kod sastavljanja ugovora posebno treba jasno urediti zakupninu, rokove plaćanja, depozit, otkaz, obavezu predaje stana, troškove i posljedice povrede ugovornih obaveza.
Kod određenih ugovora vrijedi unaprijed razmotriti i formu koja zakupodavcu može pružiti efikasniju zaštitu u slučaju da zakupac nakon prestanka zakupa odbija da ispuni svoje obaveze.
Pravna pomoć
Advokatska kancelarija Veselina Anđušića pruža pravnu pomoć zakupodavcima i zakupcima u vezi sa ugovorima o zakupu, otkazom i raskidom zakupa, naplatom neplaćenih zakupnina, zahtjevima za predaju i iseljenje iz nepokretnosti, kao i u povezanim sudskim i izvršnim postupcima.
Ako zakupac više ne plaća zakupninu i odbija da napusti stan, korisno je prvo pregledati ugovor o zakupu i dosadašnju komunikaciju, kako bi se utvrdio najbrži pravno dozvoljen način da se riješe i pitanje stana i pitanje duga.