• Dobro sastavljen ugovor o zakupu nekretnine treba da reguliše zakupninu, depozit, održavanje, raskid ugovora i rokove za iseljenje.
• Zapažanja o sporovima u ovom tekstu zasnivam na predmetima na kojima sam radio, a ne na zvaničnoj statistici sporova iz oblasti zakupa.
• Depozit treba da ima jasno definisanu svrhu, uslove zadržavanja i rok za vraćanje.
• Najveći praktični problemi nastaju kada ugovor ne uređuje neplaćenu kiriju, štetu na stanu ili postupak nakon prestanka zakupa.
• Pisani ugovor i zapisnik o primopredaji često imaju veću dokaznu vrijednost od kasnijih usmenih objašnjenja stranaka.

Ugovor o zakupu nekretnine u Crnoj Gori: vodič za raskid, depozit i iseljenje

Prije nekoliko godina obratio mi se zakupodavac koji je stan izdao poznaniku. Dogovorili su zakupninu usmeno, bez zapisnika o primopredaji i bez preciznih pravila o depozitu. Kada je zakup prestao, ostao je spor oko oštećenog namještaja, neplaćenih računa i vraćanja depozita.

U mojoj praksi sam više puta imao slične predmete. Ne tvrdim da predstavljaju većinu svih sporova na tržištu, jer ne raspolažem zvaničnom statistikom koja bi to potvrdila. Ono što mogu da kažem jeste da se problemi često javljaju tamo gdje ugovor ostavlja prostor za različita tumačenja.

Dobro napisan ugovor o zakupu nekretnine nije formalnost. Njegov značaj postaje vidljiv kada dođe do kašnjenja zakupnine, zahtjeva za naknadu štete ili potrebe za iseljenjem zakupca.

Gdje ugovori najčešće ostaju nedorečeni

Najčešći nedostatak ugovora o zakupu nije izostanak potpisa, već izostanak pravila za situacije koje se redovno pojavljuju tokom trajanja zakupa.

Dokument od jedne stranice može sadržati ime stranaka, adresu stana i iznos kirije, ali to rijetko rješava pitanja koja nastaju nekoliko mjeseci kasnije. U predmetima koje sam vodio, sporovi su se često odnosili na popravke, depozit, otkazni rok ili obavezu iseljenja.

Preporučujem da ugovor precizno reguliše:

• način i rok plaćanja zakupnine,
• režijske troškove,
• depozit,
• održavanje nekretnine,
• raskid ugovora,
• rokove za iseljenje,
• odgovornost za štetu.

Jedna dobro napisana klauzula može spriječiti dugotrajan spor. Umjesto rečenice „zakupac održava stan“, korisnije je navesti da zakupac snosi troškove sitnih tekućih popravki, dok zakupodavac snosi troškove većih kvarova koji nijesu nastali krivicom zakupca.

Depozit: mali detalj koji često odlučuje spor

Depozit predstavlja novčano obezbjeđenje za obaveze zakupca tokom trajanja zakupa i zato njegova svrha mora biti jasno određena ugovorom.

Mnogi ugovori navode samo iznos depozita. Problem nastaje kada zakup prestane, a strane imaju različita očekivanja o tome kada i pod kojim uslovima se novac vraća.

U praksi insistiram da ugovor definiše rok za vraćanje depozita i situacije u kojima zakupodavac može izvršiti umanjenje. Bez toga se često otvara pitanje da li je zadržavanje novca bilo opravdano.

Korisno je povezati depozit sa zapisnikom o primopredaji. Kada zakupac preuzima stan, evidentiraju se stanje zidova, uređaja, namještaja i brojila. Po završetku zakupa vrši se poređenje sa početnim stanjem.

Ako zakupodavac tvrdi da postoji šteta, fotografije i zapisnik mogu biti odlučujući dokaz. Bez takve dokumentacije spor se često svodi na dvije suprotne verzije istog događaja.

Kako ugovor treba da reguliše raskid zakupa

Odredbe o raskidu ugovora treba unaprijed da definišu kada zakup prestaje i koje korake strane moraju preduzeti.

Prema pravilima obligacionog prava, ugovorne strane mogu urediti uslove raskida, način dostavljanja obavještenja i posljedice neispunjavanja obaveza (Paragraf, Zakon o obligacionim odnosima, pristupljeno 2026).

Dobra klauzula o raskidu odgovara na tri pitanja:

• kada ugovor može redovno prestati,
• kada postoji pravo na vanredni raskid,
• koliko vremena zakupac ima za iseljenje.

Na jednom predmetu koji sam vodio zakupac je kasnio sa zakupninom više sedmica, ali ugovor nije predviđao proceduru opomene niti posljedice kašnjenja. Zakupodavac je smatrao da je ugovor prestao, dok je zakupac tvrdio suprotno. Jasna ugovorna odredba mogla je ukloniti tu dilemu prije nego što je spor nastao.

Iseljenje zakupca: šta se dešava kada zakup prestane

Postupanje nakon prestanka zakupa treba da bude unaprijed uređeno ugovorom, posebno kada je riječ o predaji stana i rokovima za iseljenje.

Kada zakup prestane sporazumno ili nakon urednog otkaza, zakupac obično predaje ključeve, potpisuje završni zapisnik i vraća nekretninu u ugovorenom stanju. Takve situacije uglavnom prolaze bez većih poteškoća.

Problem nastaje kada zakupac odbije da napusti stan nakon isteka ugovora ili nakon njegovog raskida. U takvim okolnostima zakupodavac ne bi trebalo samostalno da mijenja brave, iznosi stvari zakupca ili onemogućava pristup nekretnini.

Potrebno je koristiti pravne mehanizme predviđene zakonom i ugovorom. Koji koraci dolaze u obzir zavisi od sadržaja ugovora i konkretnih činjenica svakog slučaja.

U mojoj praksi posebno je korisno kada ugovor sadrži jasan rok za predaju stana nakon raskida. Tada se mnogo lakše utvrđuje da li je neka obaveza prekršena i od kog trenutka.

Neplaćanje kirije i prve pravne posljedice

Neplaćanje zakupnine predstavlja povredu osnovne obaveze zakupca i zato ugovor treba da sadrži jasan mehanizam reagovanja.

Većina zakupodavaca želi da naplati dug i nastavi zakupni odnos. Zbog toga preporučujem da se svako kašnjenje evidentira i da komunikacija ostane u pisanoj formi.

Važno je razlikovati jednokratno kašnjenje od trajnog neispunjavanja obaveza. U drugom slučaju često se aktiviraju ugovorne odredbe o raskidu ili drugim pravnim posljedicama.

Kada zakupodavac ostvaruje prihod od izdavanja nekretnine, poreske obaveze treba provjeravati prema važećim propisima i uputstvima nadležnih organa. Za aktuelna tumačenja i obrasce preporučujem provjeru informacija kod Uprave prihoda i carina Crne Gore, jer se poreski režim može mijenjati.

Prava i obaveze zakupca nijesu samo pitanje kirije

Zakupac ima pravo da nekretninu koristi na način predviđen ugovorom, ali i obavezu da je čuva sa pažnjom dobrog domaćina.

Jedan od čestih izvora nesporazuma jeste razlika između redovnog habanja i stvarne štete. Nakon višegodišnjeg korišćenja očekivano je da zidovi zahtijevaju krečenje. Polomljena vrata ili oštećen kuhinjski elementi predstavljaju sasvim drugačiju situaciju.

Zato ugovor treba da sadrži pravila o prijavljivanju kvarova i raspodjeli troškova. Na jednom predmetu koji sam vodio spor je nastao zbog curenja vode koje nije prijavljeno na vrijeme, pa je kasnije bilo teško utvrditi ko snosi trošak sanacije.

Zašto zapisnik o primopredaji vrijedi više od usmenog dogovora

Zapisnik o primopredaji dokumentuje stanje nekretnine u trenutku useljenja i predstavlja jedan od najkorisnijih dokaza u zakupnim odnosima.

Kada sastavljam ili pregledam ugovore, gotovo uvijek preporučujem da zapisnik prati fotografije prostorija, uređaja i inventara. Nekoliko minuta uloženih u dokumentovanje stanja stana može kasnije uštedjeti mnogo vremena i troškova.

Ako se nakon iseljenja pojavi zahtjev za naknadu štete, postoji konkretna osnova za poređenje. Tada se rasprava ne vodi o sjećanjima stranaka, već o dokumentovanim činjenicama.

Ovjera ugovora i pravna sigurnost

Ovjera ugovora može olakšati dokazivanje identiteta potpisnika i autentičnosti dokumenta kada se pojavi spor.

U praksi problem ponekad nije samo sadržaj ugovora, već dokazivanje da je određena verzija ugovora zaista potpisana. Ovjera smanjuje prostor za takve prigovore.

Kod zakupa su najskuplje greške one koje se mogu spriječiti

Dobar ugovor o zakupu ima najveću vrijednost prije nego što do problema dođe.

Mnogo češće od složenih pravnih pitanja viđam jednostavne propuste: nema zapisnika o primopredaji, nije određen rok za vraćanje depozita ili ugovor ne sadrži pravila za slučaj kašnjenja zakupnine. Tada i relativno mali spor može prerasti u dugotrajno dokazivanje.

Sjećam se predmeta u kojem je spor nastao zbog nekoliko neplaćenih računa za komunalije. Ugovor nije precizirao ko ih plaća niti kako se dokazuje izmirenje obaveza pri iseljenju. Vrijednost spora nije bila velika, ali su vrijeme i troškovi koje su strane uložile bili znatno veći od onoga što bi zahtijevalo nekoliko dodatnih rečenica u ugovoru.

Zbog toga zauzimam jasan stav: kod zakupa stana preciznost ugovora je jeftinija od naknadnog rješavanja nesporazuma.

Njačešća pitanja:

Da li je usmeni dogovor dovoljan za zakup stana?

Usmeni dogovor može imati pravni značaj, ali je dokazivanje njegovog sadržaja znatno teže. Pisani ugovor pruža veću sigurnost objema stranama.

Može li zakupodavac zadržati cijeli depozit?

Samo ako za to postoji ugovorni i činjenični osnov. Zadržavanje depozita treba da bude povezano sa neplaćenim obavezama ili dokazivom štetom.

Šta ako zakupac odbija da se iseli?

Zakupodavac ne bi trebalo samostalno da mijenja brave ili uklanja stvari zakupca. Potrebno je koristiti pravne postupke predviđene zakonom u skladu sa okolnostima konkretnog slučaja.

Da li je potreban predugovor za zakup?

Predugovor se češće koristi kod kupoprodaje nekretnina, gdje ga obično prati depozit od 10% do 20% vrijednosti (MNG Estate, 2024). Kod zakupa se najčešće zaključuje neposredno glavni ugovor.

Koliko je važna precizna klauzula o iseljenju?

Veoma je važna jer unaprijed definiše rokove i obaveze nakon prestanka zakupa. Time se smanjuje mogućnost različitog tumačenja ugovora.

Zaključak

Dobar ugovor o zakupu nekretnine unaprijed uređuje pitanja koja najčešće dovode do nesuglasica: depozit, zakupninu, održavanje, raskid i iseljenje.

Kada su te odredbe precizne, mnogo je lakše dokazati prava i obaveze obje strane. Ako vam je potrebna individualna analiza ugovora ili konkretne situacije, možete zatražiti pravnu konsultaciju. Prije toga preporučujem da pripremite jednostavnu kontrolnu listu sa ugovorom, zapisnikom o primopredaji, fotografijama stana i dokazima o plaćanjima, jer upravo ti dokumenti najčešće određuju tok eventualnog spora.