Ugovor o zajedničkoj gradnji u Crnoj Gori – šta vlasnik zemljišta treba da zna prije dogovora sa investitorom?
Jedan od čestih modela izgradnje stambenih i poslovnih objekata jeste dogovor između vlasnika građevinskog zemljišta i investitora.
Vlasnik ima atraktivnu parcelu na kojoj je moguća gradnja, ali nema namjeru ili sredstva da sam finansira izgradnju. Investitor, sa druge strane, raspolaže kapitalom i organizuje projektovanje i gradnju, ali mu je potrebno zemljište.
Umjesto klasične prodaje placa za novac, strane se mogu dogovoriti da vlasnik zemljišta učestvuje u projektu, a da zauzvrat dobije određeni dio budućeg izgrađenog objekta.
U praksi se ovakav odnos često naziva zajednička gradnja, odnosno dogovor da vlasnik „da plac za procenat“.
Iako takav posao može biti veoma povoljan za obje strane, riječ je o složenom pravnom odnosu kod kojeg vlasnik zemljišta treba da bude posebno oprezan prije nego što investitoru omogući raspolaganje zemljištem ili početak gradnje.
Kako zajednička gradnja funkcioniše?
Suština ovog poslovnog modela je jednostavna.
Vlasnik zemljišta u projekat unosi zemljište odnosno određena prava na njemu.
Investitor preuzima obavezu da finansira i organizuje projektovanje i izgradnju objekta, pribavi potrebnu dokumentaciju u skladu sa ugovorom i zakonom i izvrši druge ugovorene obaveze.
Zauzvrat se ugovara kako će između njih biti raspoređena vrijednost odnosno površina budućeg objekta.
Vlasnik zemljišta tako, umjesto kupoprodajne cijene za plac, može dobiti određene stanove, poslovne prostore, garažna mjesta ili druge posebne djelove budućeg objekta.
Koliki procenat pripada vlasniku zemljišta?
Zakon ne propisuje univerzalni procenat koji mora pripasti vlasniku zemljišta.
Ne postoji pravilo prema kojem vlasniku placa mora pripasti, na primjer, 20%, 25% ili 30% budućeg objekta.
To je predmet pregovora između vlasnika zemljišta i investitora.
Na dogovoreni odnos mogu uticati vrijednost i lokacija zemljišta, njegova površina, urbanistički parametri, moguća bruto i neto izgrađena površina, troškovi gradnje, tržišna vrijednost budućih stanova i poslovnih prostora, troškovi projektovanja i druge okolnosti konkretnog projekta.
Zbog toga izraz „30% vlasniku zemljišta“ sam za sebe nije dovoljno precizan.
30% od čega?
Ovo je jedno od najvažnijih pitanja koje treba urediti ugovorom.
Ako investitor vlasniku kaže:
„Dajem vam 25% izgradnje“
to pravno nije dovoljno određeno.
Potrebno je precizirati da li je riječ o:
- procentu bruto građevinske površine;
- procentu neto površine;
- procentu prodajne površine;
- procentu stanova i poslovnih prostora;
- da li se računaju garaže;
- da li se računaju podrumske prostorije;
- da li se računaju zajednički djelovi;
- kako se tretiraju terase;
- šta se dešava ako konačna površina objekta bude veća ili manja od planirane.
Zato je mnogo sigurnije da ugovor, pored eventualnog procenta, utvrdi konkretne posebne djelove objekta koji će pripasti vlasniku zemljišta, kada ih je na osnovu projekta moguće dovoljno precizno identifikovati.
Nije svejedno koje stanove vlasnik zemljišta dobija
Ni dva stana iste površine ne moraju imati istu tržišnu vrijednost.
Stan od 70 m² na prvom spratu i stan iste površine na posljednjem spratu sa boljim pogledom mogu vrijediti različito.
Isto važi za orijentaciju, spratnost, strukturu, terasu, garažno mjesto i položaj u objektu.
Zbog toga ugovor ne bi trebalo da ostane samo na formulaciji:
„Vlasniku pripada 25% izgrađene površine.“
Kada je to moguće, treba odrediti koje konkretne jedinice pripadaju vlasniku zemljišta – oznaku stana prema projektu, sprat, površinu, strukturu, pripadajuće garažno mjesto i druge relevantne karakteristike.
Šta se dešava sa zemljištem?
Ovo je jedno od pravno najvažnijih pitanja cijelog posla.
Vlasnik zemljišta ne bi trebalo automatski da polazi od pretpostavke da investitor mora odmah postati vlasnik čitave parcele samo zato što će graditi objekat.
Način na koji će se urediti svojinska prava na zemljištu zavisi od pravne konstrukcije konkretnog posla.
Ugovor zato mora jasno odgovoriti na pitanja:
Da li vlasnik prenosi zemljište investitoru? Kada ga prenosi? U kom obimu? Pod kojim uslovima? Koja prava zadržava? Kako će se urediti svojina nakon izgradnje i etažiranja objekta?
Ovo je jedan od razloga zbog kojih ugovor o zajedničkoj gradnji ne treba svesti na običnu rečenicu da vlasnik „daje zemljište“, a investitor „daje stanove“.
Šta se dešava sa zemljištem nakon izgradnje zgrade?
Nakon izgradnje i uspostavljanja etažne svojine, pravni režim zemljišta treba posmatrati zajedno sa pravima na posebnim i zajedničkim djelovima objekta.
Zbog toga konačno stanje u katastru mora odgovarati pravnoj konstrukciji koja je prethodno ugovorena i sprovedena.
Posebno je rizično da vlasnik zemljišta unaprijed prenese sva svoja prava na investitora, a da njegovo pravo da zauzvrat dobije buduće stanove ostane obezbijeđeno samo ugovornim obećanjem investitora.
U takvoj situaciji vlasnik zemljišta može iz pozicije vlasnika vrijedne nepokretnosti preći u poziciju lica koje od investitora tek potražuje izvršenje ugovora.
Zbog toga način i trenutak prenosa prava na zemljištu predstavljaju jednu od ključnih tačaka pregovora.
Šta ugovor treba da reguliše?
Kvalitetan ugovor o zajedničkoj gradnji treba prilagoditi konkretnom projektu, ali naročito treba urediti:
Predmet projekta – tačno određene katastarske parcele i planirani objekat.
Prava na zemljištu – šta vlasnik prenosi investitoru, kada i pod kojim uslovima.
Obaveze investitora – projektovanje, finansiranje, izgradnja, angažovanje izvođača, potrebna dokumentacija i druge obaveze.
Podjelu budućeg objekta – procenat i, kada je moguće, konkretne stanove, poslovne prostore, garaže i druge djelove.
Standard gradnje – materijale, stolariju, podove, sanitarije, instalacije i druge elemente, ukoliko su bitni vlasniku zemljišta.
Rok početka gradnje.
Rok završetka gradnje.
Rok predaje djelova objekta vlasniku zemljišta.
Posljedice kašnjenja.
Ugovornu kaznu.
Način postupanja ako gradnja bude obustavljena.
Mogućnost raskida ugovora.
Obezbjeđenja vlasnika zemljišta.
Troškove, poreze i druga davanja.
Način upisa budućih prava u katastar.
Rok „završetka radova“ mora biti precizno određen
Formulacije poput:
„Investitor će završiti objekat u roku od dvije godine“
mogu kasnije izazvati problem.
Treba precizirati šta se smatra završenim objektom.
Da li je dovoljno da su završeni građevinski radovi?
Da li objekat mora biti podoban za korišćenje?
Da li moraju biti završeni zajednički djelovi?
Da li moraju biti završeni priključci?
Kada se smatra da je investitor uredno predao stan vlasniku zemljišta?
Što je ugovor precizniji, manje je prostora za kasnije različito tumačenje.
Ugovorna kazna ako investitor kasni
Jedan od važnih mehanizama zaštite vlasnika zemljišta jeste ugovorna kazna.
Zakonom o obligacionim odnosima dozvoljeno je ugovoriti da će dužnik platiti određeni novčani iznos ili pribaviti drugu materijalnu korist ako ne ispuni svoju nenovčanu obavezu ili zakasni sa njenim ispunjenjem.
Kod zajedničke gradnje može se, na primjer, ugovoriti kazna za svaki mjesec kašnjenja u završetku i predaji ugovorenih djelova objekta.
Važno je razlikovati ugovornu kaznu ugovorenu za kašnjenje od one koja je ugovorena za neispunjenje, jer njihove pravne posljedice nijesu iste.
Ugovorna kazna tako daje vlasniku zemljišta unaprijed ugovoreni mehanizam zaštite ako investitor prekorači ugovoreni rok.
Može li ugovorna kazna biti neograničena?
Ugovorne strane mogu odrediti visinu ugovorne kazne na različite načine – u ukupnom iznosu, procentu, za svaki dan ili mjesec kašnjenja ili na drugi način.
Međutim, Zakon o obligacionim odnosima omogućava sudu da, na zahtjev dužnika, smanji ugovornu kaznu ako utvrdi da je nesrazmjerno visoka u odnosu na vrijednost i značaj obaveze.
Zato ugovorna kazna treba da predstavlja ozbiljan mehanizam zaštite, ali njena visina treba da bude razumno postavljena.
Šta ako investitor uopšte ne završi objekat?
Ovo je najvažniji rizik zajedničke gradnje.
Investitor može započeti gradnju i nakon toga doći u finansijske probleme, obustaviti radove ili jednostavno ne biti sposoban da završi projekat.
Zbog toga dobar ugovor mora odgovoriti na pitanje:
Šta se događa ako na pola gradnje investitor stane?
Samo pravo vlasnika zemljišta da „tuži investitora“ često nije dovoljna praktična zaštita.
Ugovorom zato treba urediti uslove za raskid, posljedice raskida, sudbinu izvedenih radova, dokumentacije i prava na zemljištu, kao i način na koji vlasnik može zaštititi ili nastaviti projekat kada je to pravno i faktički moguće.
Posebno oprezno sa prenosom zemljišta unaprijed
Za vlasnika zemljišta jedna od najosjetljivijih tačaka jeste zahtjev investitora da mu se odmah prenese pravo svojine na zemljištu, dok će vlasnik svoje stanove dobiti tek dvije ili tri godine kasnije.
Takva konstrukcija zahtijeva ozbiljnu pravnu analizu i odgovarajuće instrumente obezbjeđenja.
Treba postaviti jednostavno pitanje:
Šta se događa ako investitor postane vlasnik zemljišta, a zatim ne završi objekat?
Još ozbiljnije pitanje je šta se događa ako investitor u međuvremenu optereti nepokretnost, uđe u finansijske probleme ili prema njemu bude pokrenuto izvršenje ili stečaj.
Zbog toga dinamiku prenosa prava i sredstva obezbjeđenja treba urediti prije nego što vlasnik izgubi svoju najjaču pregovaračku poziciju – vlasništvo na zemljištu.
Šta ako investitor želi hipoteku radi finansiranja projekta?
Mnogi projekti se finansiraju bankarskim kreditima, zbog čega investitor može zahtijevati mogućnost uspostavljanja hipoteke.
Za vlasnika zemljišta ovo predstavlja pitanje koje zahtijeva posebnu pažnju.
Potrebno je znati:
- koja nepokretnost se opterećuje;
- za čiji dug;
- u kom maksimalnom iznosu;
- koja banka je povjerilac;
- kada se hipoteka briše;
- kakav položaj imaju djelovi objekta koji treba da pripadnu vlasniku zemljišta;
- šta se događa ako investitor prestane da vraća kredit.
Saglasnost za hipoteku ne treba posmatrati kao običnu formalnost potrebnu investitoru za projekat.
Šta ako se tokom projekta dozvoli veća izgradnja?
I ovo treba predvidjeti ugovorom.
Pretpostavimo da su strane zaključile ugovor računajući na određenu površinu objekta, a kasnije izmjena projekta ili druga dozvoljena okolnost omogući veću izgradnju.
Ako ugovor kaže samo da vlasniku pripada „500 m²“, investitor bi mogao zadržati cjelokupno povećanje.
Ako je, međutim, poslovni dogovor bio da vlasniku pripada određeni procenat projekta, ugovor treba precizno urediti da li taj procenat važi i za naknadno ostvarenu dodatnu površinu.
Isto treba urediti i za obrnutu situaciju – kada konačna dozvoljena ili izvedena površina bude manja od prvobitno očekivane.
Procijenjena površina i konačna površina nijesu uvijek iste
Kod budućeg objekta površine iz početnih projekcija ne moraju biti identične konačnim površinama nakon izgradnje.
Zato ugovor treba da propiše način obračuna eventualne razlike.
Posebno treba definisati da li se konačna raspodjela vrši prema stvarno izvedenoj i evidentiranoj površini i kako se vrši poravnanje ako stan koji pripadne jednoj strani ima veću ili manju površinu od ugovorene.
Ko snosi troškove gradnje?
Ako je poslovni dogovor da vlasnik daje zemljište, a investitor finansira izgradnju, to treba jasno napisati.
Potrebno je odrediti ko snosi troškove:
projektovanja, stručnih lica, izvođenja radova, priključaka, komunalnih i drugih naknada, uređenja terena, upisa objekta i drugih troškova projekta.
Nejasna formulacija da investitor „snosi troškove gradnje“ može kasnije otvoriti pitanje šta je sve obuhvaćeno tim pojmom.
Zašto je provjera investitora jednako važna kao i ugovor?
Ni najbolji ugovor ne može potpuno ukloniti poslovni rizik saradnje sa investitorom koji nema finansijsku sposobnost da završi projekat.
Prije zaključenja ugovora zato je preporučljivo provjeriti investitora – njegovo prethodno poslovanje, završene projekte, finansijski položaj, eventualne blokade, sporove i terete na njegovoj imovini, u mjeri u kojoj su ti podaci dostupni.
Kod projekta vrijednog nekoliko miliona eura nije dovoljno procijeniti samo koliko je ponuđeni procenat atraktivan.
Jednako je važno procijeniti koliko je realno da druga strana izvrši ono što je obećala.
Zaključak
Ugovor o zajedničkoj gradnji može omogućiti vlasniku zemljišta da umjesto jednokratne prodajne cijene ostvari značajno veću vrijednost kroz stanove, poslovne prostore ili druge djelove budućeg objekta.
Međutim, veći potencijalni prihod prati i veći pravni i poslovni rizik.
Najvažnije pitanje nije samo „koliki procenat investitor nudi?“
Jednako je važno utvrditi:
šta taj procenat obuhvata, koje konkretne nepokretnosti pripadaju vlasniku zemljišta, kada i pod kojim uslovima investitor stiče prava na zemljištu, koji je rok završetka, kakva je ugovorna kazna, kako je vlasnik obezbijeđen i šta se događa ako objekat nikada ne bude završen.
Zbog vrijednosti zemljišta i dugog perioda između zaključenja ugovora i završetka projekta, ugovor o zajedničkoj gradnji predstavlja pravni posao kod kojeg sadržinu ugovora treba prilagoditi svakom konkretnom projektu.