• Najveći rizik pri kupovini nekretnine često nije vidljiv na terenu, već u dokumentaciji.
• Tereti i ograničenja mogu značajno uticati na mogućnost prodaje, korišćenja ili finansiranja nepokretnosti.
• Hipoteka ne znači automatski da kupovina nije moguća, ali zahtijeva dodatnu provjeru.
• Po mom profesionalnom iskustvu, spor koji dovodi u pitanje pravo svojine često nosi veći rizik za kupca od uredno evidentirane hipoteke sa jasnom procedurom brisanja.
• Provjera lista nepokretnosti prije zaključenja ugovora može spriječiti ozbiljne finansijske i pravne probleme.

Tereti u listu nepokretnosti: najčešća ograničenja, zablude i njihovo pravo značenje

Kada me klijenti kontaktiraju zbog kupovine stana, kuće ili zemljišta, često primjećujem istu grešku. Fokusiraju se na lokaciju, cijenu i izgled objekta, dok tereti u listu nepokretnosti ostaju gotovo neprimijećeni.

Upravo taj dio dokumentacije nerijetko sadrži podatke koji mogu uticati na mogućnost prenosa svojine, dobijanja kredita ili nesmetanog korišćenja nekretnine. Pravo svojine je samo jedan dio pravne slike, jednako je važno utvrditi postoje li hipoteke, službenosti, zabrane raspolaganja, aktivni zahtjevi ili drugi upisi.

Zašto provjera lista nepokretnosti dolazi prije pregovora o cijeni?

Prije razgovora o kapari, kreditu ili konačnoj cijeni, prvo provjeravam pravno stanje nepokretnosti. List nepokretnosti predstavlja osnovni javni dokument iz kojeg se mogu vidjeti vlasnička prava, upisani tereti i određena ograničenja evidentirana u službenim registrima.

Prije nekoliko godina obratio mi se kupac koji je pregovarao o kupovini porodične kuće u okolini Podgorice. Cijena je bila dogovorena, nacrt ugovora pripremljen, a tek naknadnim pregledom dokumentacije otkrivena je zabilježba spora između nasljednika oko prava svojine. Kupac je odustao prije isplate kapare i izbjegao ulazak u transakciju čiji se ishod nije mogao pouzdano procijeniti.

Prilikom prve provjere posebno obraćam pažnju na identitet vlasnika, postojanje hipoteke, zabilježbe sporova, aktivne zahtjeve, zabrane otuđenja i opterećenja, kao i službenosti i druga prava trećih lica.

Kada se ove informacije pregledaju na vrijeme, odluka se donosi na osnovu činjenica. Zato detaljna provjera lista nepokretnosti i pravnog statusa nekretnine predstavlja jedan od najvažnijih koraka cijelog postupka.

Šta zapravo znači hipoteka i zašto nije uvijek prepreka?

Kupci često reaguju čim vide riječ „hipoteka“ u listu nepokretnosti. U velikom broju slučajeva problem nije sama hipoteka, već nedostatak informacija o dugu, povjeriocu i uslovima za njeno brisanje.

Hipoteka služi kao sredstvo obezbjeđenja potraživanja. Nekretnina opterećena hipotekom može biti predmet prodaje, ali je potrebno precizno utvrditi kako će se obaveza prema povjeriocu izmiriti i kada će biti sprovedeno brisanje upisa.

Moj profesionalni stav je da uredno evidentirana hipoteka banke, uz jasnu dokumentaciju o preostalom dugu i proceduri brisanja, često predstavlja predvidiviji rizik od neriješenih sporova o svojini ili zabrana raspolaganja čiji se osnov osporava.

Hipoteka na nekretnini kroz praktičan primjer

U predmetu koji se odnosio na dvosoban stan u Podgorici, prodavac je otplaćivao stambeni kredit. Banka je prije zaključenja ugovora dostavila pisanu proceduru prema kojoj se dio kupoprodajne cijene uplaćuje direktno na kreditni račun, nakon čega slijedi izdavanje dokumentacije za brisanje hipoteke. Transakcija je realizovana bez zastoja jer je svaki korak bio dokumentovan.

Sasvim drugačija situacija bila je kod vikendice na primorju gdje je kupcu usmeno rečeno da će hipoteka „uskoro biti skinuta“. Nije postojao dokument koji bi potvrdio iznos duga ili saglasnost povjerioca, pa sam preporučio odlaganje kupovine dok se status ne razjasni.

Aktivni zahtjev u katastru često otkriva da postupak nije završen

Kada u listu nepokretnosti vidim aktivan zahtjev, polazim od pretpostavke da pravna situacija još nije konačno definisana. Aktivan zahtjev označava da je pred nadležnim organom pokrenut postupak koji može dovesti do promjene podataka u evidenciji.

Kupac mi je jednom dostavio dokumentaciju za stan u novijoj zgradi. Na prvi pogled radilo se o rutinskom zahtjevu, ali je pregled predmeta pokazao da se traži upis svojine po ranijem ugovoru drugog kupca. Da je novi ugovor zaključen bez dodatne provjere, nastala bi ozbiljna pravna nesigurnost.

Vrsta zahtjeva značajno mijenja procjenu rizika. Ako se zahtjev odnosi na promjenu vlasništva, kupac mora provjeriti da li neko drugo lice polaže pravo na istu nepokretnost. Kod zahtjeva za upis ili brisanje hipoteke potrebno je utvrditi da li će konačna odluka povećati ili smanjiti opterećenje na nekretnini.

Kada je u pitanju evidentiranje objekta, posljedica može biti promjena podataka o površini ili statusu objekta. Ako se traži ispravka katastarskih podataka, treba provjeriti da li se koriguju tehnički podaci ili granice parcele, jer to može uticati na obim prava koje kupac stiče.

Kada zabilježba spora na nepokretnosti mijenja cijelu transakciju?

Zabilježba spora upozorava da se vodi postupak koji može uticati na pravo upisano u javnoj evidenciji. Kupac tada ne procjenjuje samo stanje danas, već i moguće posljedice buduće sudske odluke.

Po mom profesionalnom iskustvu, sporovi koji direktno osporavaju pravo svojine zahtijevaju najveći oprez. To nije pravilo propisano zakonom, već procjena zasnovana na prirodi rizika: ako je predmet spora samo vlasništvo, ishod postupka može uticati na samu osnovu kupovine.

Nije svaki spor jednak

Prije procjene rizika nastojim utvrditi ko vodi spor, šta se traži tužbom, u kojoj je fazi postupak i kakve bi posljedice mogla imati eventualna presuda.

U jednom slučaju spor se odnosio na korišćenje dijela prilaznog puta između susjeda. Kupovina je bila moguća uz jasno razumijevanje ograničenja. U drugom predmetu tužbom je osporavan ugovor na osnovu kojeg je prodavac stekao svojinu nad stanom od približno 70 kvadrata. Rizik ta dva predmeta nije bio uporediv.

Nekretnina bez dozvole: četiri različite situacije koje kupci često miješaju

Jedna od najčešćih grešaka je poistovjećivanje svih problema sa dokumentacijom objekta. U praksi razlikujem najmanje četiri odvojene situacije, a svaka nosi drugačije posljedice.

Objekat bez građevinske dozvole podrazumijeva da je gradnja započeta ili izvedena bez potrebnog odobrenja. Kupac tada mora provjeriti da li postoji mogućnost naknadnog usklađivanja statusa i kako se objekat vodi u evidencijama.

Objekat bez upotrebne dozvole predstavlja drugačiju situaciju. Građenje je moglo biti odobreno, ali postupak potvrde da je objekat izveden u skladu sa odobrenjem nije završen. To može stvarati poteškoće kod finansiranja ili daljeg prometa, zavisno od konkretnih okolnosti.

Nelegalan objekat je širi pojam koji se koristi za objekte čiji status nije usklađen sa propisima. Sam naziv nije dovoljan za procjenu rizika, već je potrebno utvrditi zbog čega je takav status nastao.

Poseban slučaj predstavlja objekat u postupku legalizacije. Tada je pokrenut postupak kojim se nastoji riješiti postojeće stanje, ali kupac mora znati da postupak možda još nije okončan. Aktivan postupak nije isto što i konačno riješen status.

Nedavno sam pregledao dokumentaciju za kuću koja je bila useljena više od deset godina. Kupac je pretpostavljao da dugogodišnje korišćenje znači urednu dokumentaciju. Pregledom je utvrđeno da je stvarna površina objekta bila veća od one evidentirane u dostupnoj dokumentaciji, pa je prije kupovine bilo potrebno dodatno razjasniti status objekta.

Pravila evidentiranja prava, promjena i ograničenja u službenim registrima predstavljaju važan dio pravne sigurnosti u prometu nepokretnosti.

Ugovor o doživotnom izdržavanju i skriveni rizici za kupce

Ponekad list nepokretnosti pokazuje uredno vlasništvo, ali dodatna dokumentacija otkriva odnose koji zahtijevaju pažljiviju analizu. To se često dešava kod ugovora o doživotnom izdržavanju.

Sjećam se predmeta koji se odnosio na jednosoban stan u starijoj zgradi. Vlasnik je bio uredno upisan, ali je pregled prateće dokumentacije pokazao da postoje prava nastala iz ranije zaključenog ugovora o doživotnom izdržavanju. Kupac je prvobitno smatrao da je dovoljno provjeriti samo vlasnički list.

Kod ovakvih situacija sadržaj dokumentacije važniji je od njenog naziva. Potrebno je utvrditi ko su ugovorne strane, koja prava postoje i da li su evidentirana ograničenja raspolaganja.

Službenost prolaza na parceli i druga ograničenja prava svojine

Nekada problem nije u vlasništvu, već u načinu na koji se zemljište može koristiti. Službenost može značajno uticati na planove budućeg vlasnika iako ne sprječava sticanje svojine.

Kod parcele predviđene za izgradnju pomoćnog objekta ustanovljeno je da preko njenog dijela postoji pravo prolaza u korist susjedne nepokretnosti. Investitor je morao izmijeniti projekat kako bi poštovao postojeće pravo trećeg lica.

Najčešće se susrećem sa pravom prolaza, pravom provođenja instalacija i pravom pristupa određenom objektu. Stvarni značaj službenosti zavisi od njenog obima i dijela nepokretnosti na koji se odnosi.

Zabrana otuđenja i opterećenja traži posebno tumačenje

Kupac ponekad pretpostavi da će se zabrana otuđenja riješiti samim zaključenjem ugovora. U praksi upravo taj upis često zahtijeva prethodno ispunjenje određenih uslova.

Zabrana otuđenja i opterećenja može biti zasnovana na sudskoj odluci, ugovornom odnosu ili drugom pravnom osnovu. Njeno značenje nije moguće procijeniti samo na osnovu naziva upisa.

Zbog toga uvijek provjeravam pravni osnov zabrane, lice u čiju je korist upisana i uslove pod kojima može biti brisana. Evidentiranje takvih ograničenja u službenim registrima ima važnu ulogu u pravnoj sigurnosti prometa nepokretnosti.

Najvažnija pouka kada analiziram terete u listu nepokretnosti

Kroz različite predmete dolazim do istog zaključka: najskuplje greške nastaju kada se dokumentacija pregleda površno ili prekasno.

Ne procjenjujem svaki teret jednako. Hipoteka sa jasno definisanom procedurom brisanja može biti upravljiv rizik. Nasuprot tome, sporovi o svojini, neriješeni imovinski odnosi ili zabrane raspolaganja bez jasnog puta ka brisanju zahtijevaju znatno detaljniju analizu.

Porez na nepokretnosti može biti predvidiv trošak (Zakon o porezu na nepokretnosti, 2024). Veći problem nastaje kada kupac preuzme nekretninu čije pravno stanje nije u potpunosti razumio prije zaključenja ugovora.

Najčešća pitanja

Da li hipoteka znači da ne treba kupiti nekretninu?

Ne nužno. Hipoteka ne sprječava automatski promet nepokretnosti. Potrebno je provjeriti iznos obaveze, status duga, saglasnost povjerioca kada je potrebna i proceduru brisanja upisa nakon isplate.

Koji upis u listu nepokretnosti smatram najrizičnijim?

Po mom profesionalnom iskustvu, spor koji direktno osporava pravo svojine često nosi najveći nivo pravne neizvjesnosti za kupca. Konačna procjena ipak zavisi od sadržaja konkretnog predmeta.

Šta znači aktivan zahtjev u katastru?

Aktivan zahtjev znači da je pokrenut postupak koji još nije konačno riješen pred nadležnim organom. Za procjenu rizika potrebno je utvrditi sadržaj zahtjeva i mogući uticaj buduće odluke na nepokretnost.

Da li službenost prolaza umanjuje vrijednost nekretnine?

Može uticati na način korišćenja zemljišta i određene planove gradnje. Stvarni efekat zavisi od obima službenosti i položaja dijela parcele koji je njome obuhvaćen.

Koja je razlika između objekta bez građevinske dozvole i objekta bez upotrebne dozvole?

Radi se o različitim pravnim situacijama. Građevinska dozvola odnosi se na odobrenje za gradnju, dok se upotrebna dozvola vezuje za završeni objekat i njegov status nakon izgradnje.

Koliki može biti porez na nepokretnosti u Crnoj Gori?

Prema važećem zakonu, porez na nepokretnosti može iznositi od 0,08% do 0,80% tržišne vrijednosti nepokretnosti (Zakon o porezu na nepokretnosti, 2024).

Ako prije kupovine ili prodaje želite stručnu analizu tereta i pravnih rizika vezanih za konkretnu nepokretnost, više informacija možete pronaći na stranici advokata Veselina Andjušića.