Suvlasništvo na nekretnini – koja prava ima suvlasnik?
U praksi mi se često obraćaju klijenti koji su vlasnici samo jednog dijela nekretnine – najčešće nakon nasljeđivanja kuće, stana ili zemljišta.
Tada se obično postavljaju ista pitanja: Šta mogu da radim sa svojim dijelom? Mogu li da ga prodam? Da li mi je potrebna saglasnost drugih suvlasnika i šta ako ne možemo da se dogovorimo?
Šta znači suvlasništvo?
Suvlasništvo postoji kada dvije ili više osoba imaju pravo svojine na istoj stvari, pri čemu je udio svakog suvlasnika određen – na primjer 1/2, 1/3 ili 1/4.
Važno je razumjeti da udio od 1/2 na kući ne znači automatski da jednom suvlasniku pripada prizemlje, a drugom sprat.
Dok se nekretnina ne podijeli, suvlasnički udio predstavlja idealni dio cijele nekretnine.
Svaki suvlasnik ima pravo da stvar drži i koristi zajedno sa ostalim suvlasnicima, srazmjerno svom udjelu i bez povrede prava drugih suvlasnika.
Može li suvlasnik prodati svoj dio?
Jedno od najčešćih pitanja koje dobijam jeste da li je za prodaju suvlasničkog dijela potrebna saglasnost drugih suvlasnika.
Suvlasnik u načelu može raspolagati svojim suvlasničkim dijelom, ali prilikom prodaje treba voditi računa o pravu preče kupovine koje u određenim situacijama pripada ostalim suvlasnicima.
Zato prije prodaje suvlasničkog udjela treba provjeriti konkretnu pravnu situaciju, kako kasnije ne bi došlo do spora ili osporavanja izvršene prodaje.
Šta ako suvlasnici ne mogu da se dogovore?
Zamislimo čestu situaciju: brat i sestra naslijede kuću, svako sa po 1/2. Jedan želi da kuću proda, dok drugi želi da je zadrži i koristi.
To ne znači da oni moraju zauvijek ostati suvlasnici.
Svaki suvlasnik, pod zakonom propisanim uslovima, može zahtijevati diobu suvlasničke zajednice.
Ako dogovor nije moguć, pitanje se može rješavati pred sudom. U zavisnosti od same nekretnine i okolnosti konkretnog slučaja, moguće je izvršiti fizičku diobu, da nekretnina pripadne jednom suvlasniku uz isplatu drugog ili da se njena vrijednost podijeli nakon prodaje.
Prije prodaje ili diobe – provjerite svoja prava
Suvlasnički odnosi često izgledaju jednostavno dok među suvlasnicima postoji dogovor.
Problemi najčešće nastaju kada jedan želi da proda svoj dio, drugi koristi cijelu nekretninu, kada nema saglasnosti oko upravljanja ili kada se suvlasnici ne mogu dogovoriti oko diobe.
U advokatskoj praksi ovakve situacije zahtijevaju da se prvo provjeri list nepokretnosti, osnov sticanja svojine i veličina suvlasničkih udjela, a zatim odredi najpovoljniji način zaštite prava suvlasnika.
Ukoliko imate problem u vezi sa suvlasništvom, prodajom suvlasničkog dijela ili diobom nekretnine, preporučujem da prije preduzimanja pravnih radnji konsultujete advokata i provjerite koje mogućnosti postoje u konkretnom slučaju.