Može li se prodati nekretnina ako jedan suvlasnik ne pristaje?
Kod suvlasništva često nastaje problem kada jedan suvlasnik želi da proda nekretninu, a drugi tome protivi.
Najvažnije je napraviti razliku između prodaje cijele nekretnine i prodaje samo suvlasničkog dijela.
Za prodaju cijele nekretnine potrebna je saglasnost svih suvlasnika
Ako, na primjer, dvije osobe imaju stan po 1/2, jedan suvlasnik ne može sam prodati cijeli stan.
On može raspolagati samo pravom koje njemu pripada.
Zato je za dobrovoljnu prodaju cijele suvlasničke nekretnine potrebno da u pravnom poslu učestvuju svi suvlasnici čiji se djelovi prenose na kupca.
Može li suvlasnik prodati samo svoj dio?
U načelu, suvlasnik može raspolagati svojim idealnim dijelom bez saglasnosti ostalih suvlasnika.
Ako je neko upisan kao vlasnik 1/3 kuće, on može prodati upravo taj suvlasnički udio.
Međutim, kupac tada ne kupuje određenu fizički izdvojenu sobu ili sprat samo zato što kupuje 1/3.
On postaje suvlasnik idealnog dijela cijele nepokretnosti, osim ako je prethodno sprovedena odgovarajuća dioba.
Upravo zato je kupovina suvlasničkog dijela pravno drugačija od kupovine cijele nekretnine.
Šta ako jedan suvlasnik odbija svaku prodaju?
Suvlasništvo ne mora trajati zauvijek samo zato što jedan od suvlasnika odbija dogovor.
Svaki suvlasnik, pod zakonskim uslovima, može tražiti diobu suvlasničke zajednice.
Ako dogovor nije moguć, pitanje diobe može se rješavati pred sudom.
U zavisnosti od same nekretnine, moguće je da se izvrši fizička dioba, da nekretnina pripadne jednom suvlasniku uz isplatu ostalih ili, kada drugačija podjela nije moguća ili opravdana, da dođe do prodaje i podjele dobijene vrijednosti između suvlasnika.
Zato rečenica drugog suvlasnika „nikada neću pristati na prodaju“ ne mora značiti da je pravna situacija trajno blokirana.
Primjer
Brat i sestra naslijedili su kuću i svaki je vlasnik po 1/2.
Sestra želi da se kuća proda, dok brat odbija i želi da je nastavi koristiti.
Sestra ne može sama potpisati ugovor i prodati kupcu bratovu polovinu.
Može, međutim, raspolagati svojim suvlasničkim dijelom ili, ako dogovor o cijeloj nekretnini nije moguć, razmotriti pokretanje postupka diobe suvlasništva.
Koje rješenje je najbolje zavisiće od vrste nekretnine, udjela suvlasnika i mogućnosti njene fizičke podjele.
Prvo provjerite šta je tačno upisano u katastru
Prije bilo kakve prodaje ili postupka diobe potrebno je provjeriti List nepokretnosti.
Posebno je važno utvrditi:
- ko su upisani suvlasnici;
- koliki udio svakome pripada;
- postoje li hipoteke, tereti ili zabilježbe;
- da li je nepokretnost moguće fizički podijeliti;
- postoji li neki raniji sporazum između suvlasnika.
U praksi upravo katastarsko stanje često određuje koji je pravni put najefikasniji.
Pravna pomoć
Advokatska kancelarija Veselina Anđušića bavi se imovinsko-pravnim pitanjima, uključujući suvlasništvo, diobu nepokretnosti, prodaju suvlasničkih djelova i sporove između suvlasnika.
Ako jedan suvlasnik želi prodaju, a drugi je blokira, korisno je prije bilo kakvog postupka provjeriti dokumentaciju i utvrditi da li je bolje pokušati sporazumnu diobu, prodaju udjela ili pokrenuti odgovarajući sudski postupak.