Porez na promet nepokretnosti u Crnoj Gori – ko ga plaća i kako se obračunava?
Kupovina stana, kuće, poslovnog prostora ili zemljišta ne završava se potpisivanjem i ovjerom ugovora i isplatom kupoprodajne cijene.
Jedna od obaveza o kojoj kupac treba da vodi računa jeste i porez na promet nepokretnosti.
Ko plaća ovaj porez, koliko on iznosi, na koju vrijednost se obračunava i kada kupac može biti oslobođen njegovog plaćanja uređeno je Zakonom o porezu na promet nepokretnosti Crne Gore.
Posebno je važno napraviti razliku između poreza na promet nepokretnosti i PDV-a, naročito prilikom kupovine novoizgrađenih objekata i građevinskog zemljišta.
Šta je porez na promet nepokretnosti?
Predmet oporezivanja je promet nepokretnosti, odnosno sticanje prava svojine na nepokretnosti u Crnoj Gori.
Pritom se ne misli isključivo na klasičnu kupoprodaju.
Zakon kao sticanje prava svojine prepoznaje, između ostalog, kupoprodaju, razmjenu, nasljeđivanje, poklon, unošenje i povlačenje nepokretnosti iz privrednog društva, sticanje u postupku likvidacije ili stečaja, kao i sticanje na osnovu odluke suda ili drugog nadležnog organa.
Zbog toga poreska obaveza može nastati i kada nepokretnost nije stečena klasičnim ugovorom o kupoprodaji.
Ko plaća porez – kupac ili prodavac?
Kod kupoprodaje nepokretnosti poreski obveznik je sticalac nepokretnosti, odnosno kupac.
To je važno jer se u praksi ponekad pogrešno smatra da porez na promet plaća prodavac zato što je upravo on prodajom ostvario određeni prihod.
Porez na promet nepokretnosti i eventualna poreska obaveza prodavca po osnovu ostvarenog kapitalnog dobitka predstavljaju dva različita poreska pitanja.
Kod razmjene nepokretnosti poreski obveznik je svaki učesnik u razmjeni, dok je kod sticanja prava susvojine svaki sticalac poreski obveznik srazmjerno dijelu koji stiče.
Koliki je porez na promet nepokretnosti?
U Crnoj Gori porez na promet nepokretnosti više nije propisan samo jednom stopom od 3%.
Važeći zakon propisuje progresivne poreske stope, koje zavise od vrijednosti nepokretnosti.
Stope poreza iznose:
- za vrijednost do 150.000 eura – 3%;
- za vrijednost preko 150.000,01 eura – 4.500 eura + 5% na iznos preko 150.000,01 eura;
- za vrijednost preko 500.000,01 eura – 22.000 eura + 6% na iznos preko 500.000,01 eura.
Ove progresivne stope primjenjuju se od 1. januara 2024. godine.
Zbog toga prilikom planiranja kupovine nekretnine, naročito nekretnine veće vrijednosti, treba računati i na ovaj dodatni trošak.
Na koju vrijednost se obračunava porez?
Poreska osnovica je tržišna vrijednost nepokretnosti u trenutku njenog sticanja.
Kod sticanja uz naknadu zakon polazi od ukupnog iznosa naknade koja je data za prenos prava svojine.
Međutim, veoma je važno znati da poreski organ nije uvijek vezan cijenom koju su kupac i prodavac naveli u ugovoru.
Ako je ugovorena cijena niža od tržišne vrijednosti nepokretnosti ili cijena uopšte nije navedena, nadležni poreski organ može procjenom utvrditi njenu tržišnu vrijednost.
Procjena se vrši na osnovu uporednih podataka o tržišnoj vrijednosti sličnih nepokretnosti sa istog područja i iz istog perioda, a kada takvi podaci nijesu dostupni, procjenu može izvršiti licencirani procjenitelj kojeg odredi nadležni poreski organ.
Zbog toga nerealno navođenje niže kupoprodajne cijene u ugovoru ne znači automatski i nižu poresku obavezu.
Da li se porez plaća kada kupujete stan od investitora?
Ne treba miješati porez na promet nepokretnosti i PDV.
Prema važećem Zakonu o porezu na promet nepokretnosti, prometom nepokretnosti u smislu tog zakona ne smatra se sticanje novoizgrađenih građevinskih objekata na koje se plaća PDV.
To znači da se kod prometa novoizgrađene nekretnine koji je obuhvaćen sistemom PDV-a ne plaća istovremeno i porez na promet nepokretnosti na isti promet.
Ovo je posebno značajno kod kupovine stanova neposredno od investitora.
Međutim, prije kupovine treba provjeriti konkretan poreski tretman transakcije, jer sama činjenica da je prodavac pravno lice ili investitor nije dovoljna da se bez dodatne provjere zaključi koji porez se primjenjuje.
Važna izmjena od 2026. godine – građevinsko zemljište
Poreski propisi u ovoj oblasti izmijenjeni su i tokom 2026. godine.
Od 1. aprila 2026. godine, iz sistema poreza na promet nepokretnosti isključeno je i sticanje građevinskog zemljišta na koje se plaća PDV, u skladu sa propisima kojima se uređuje porez na dodatu vrijednost.
Izmjena je izvršena radi usklađivanja sa izmjenama Zakona o PDV-u, kojima je promet građevinskog zemljišta uveden u sistem PDV-a.
Zbog toga je kod prometa građevinskog zemljišta nakon izmjena iz 2026. posebno važno prethodno utvrditi da li konkretna transakcija podliježe PDV-u ili porezu na promet nepokretnosti.
Postoji li oslobođenje za kupovinu prvog stana?
Da, ali pod zakonom propisanim uslovima.
Pravo na poresko oslobođenje imaju punoljetni državljani Crne Gore sa prebivalištem u Crnoj Gori koji prvi put stiču stambenu zgradu ili stan radi rješavanja svojih stambenih potreba, pod uslovom da nemaju stambenu zgradu ili stan u svojini na teritoriji Crne Gore.
Oslobođenje se odnosi na površinu do 20 m² po članu domaćinstva.
Zbog toga nije dovoljno samo reći da neko „kupuje prvi stan“. Potrebno je provjeriti da li su ispunjeni svi zakonom propisani uslovi i koliki dio površine konkretne nepokretnosti može biti obuhvaćen oslobođenjem.
Da li se porez plaća na nasljeđe i poklon?
Zakon prometom nepokretnosti smatra i sticanje putem nasljeđivanja i poklona, ali istovremeno propisuje značajna poreska oslobođenja.
Tako, između ostalog, porez kod nasljeđivanja i poklona ne plaćaju nasljednik prvog nasljednog reda, bračni drug i roditelj ostavioca, odnosno poklonoprimac prvog nasljednog reda i bračni drug poklonodavca.
Zakon predviđa i druga oslobođenja, uključujući određene situacije koje se odnose na drugi nasljedni red, diobu zajedničke imovine bivših bračnih drugova i druge slučajeve.
Zbog toga se kod poklona ili nasljeđivanja poreski tretman mora posmatrati prema konkretnom srodstvu i načinu sticanja.
Kada nastaje poreska obaveza?
Kod ugovora o kupoprodaji i drugih pravnih poslova poreska obaveza, po pravilu, nastaje danom zaključenja ugovora odnosno drugog pravnog posla kojim se nepokretnost stiče.
Ako se stiče buduća nepokretnost, zakon vezuje nastanak poreske obaveze za primopredaju odnosno stupanje u posjed.
Kada se nepokretnost stiče na osnovu odluke suda ili drugog nadležnog organa, poreska obaveza nastaje pravosnažnošću te odluke.
Posebno pravilo postoji i kod ugovora o doživotnom izdržavanju, gdje poreska obaveza nastaje smrću primaoca izdržavanja.
Koliki je rok za prijavu i plaćanje poreza?
Ovo je jedna od najvažnijih praktičnih obaveza kupca.
Poreski obveznik je dužan da sam obračuna porez u poreskoj prijavi i podnese je nadležnom poreskom organu u roku od 15 dana od dana nastanka poreske obaveze.
Uz poresku prijavu podnosi se ugovor odnosno druga isprava na osnovu koje je nepokretnost stečena.
Poreska obaveza plaća se istovremeno sa podnošenjem poreske prijave.
Važno je znati da činjenica da notar dostavlja primjerak pravnog posla nadležnom poreskom organu ne ukida zakonsku obavezu poreskog obveznika da podnese poresku prijavu i obračuna porez u propisanom roku.
Šta ako se kupac i prodavac dogovore da porez plati prodavac?
Ugovorne strane mogu međusobno uređivati ko će ekonomski snositi određeni trošak.
Međutim, takav dogovor sam po sebi ne mijenja činjenicu da je prema Zakonu o porezu na promet nepokretnosti poreski obveznik sticalac nepokretnosti.
Drugim riječima, privatnim ugovorom se ne može prema poreskom organu promijeniti lice koje je zakon odredio kao poreskog obveznika.
Šta je važno provjeriti prije kupovine nekretnine?
Poreska pitanja predstavljaju samo jedan dio pravne provjere koja prethodi kupovini nepokretnosti.
Prije zaključenja ugovora posebno je važno provjeriti stanje u listu nepokretnosti, vlasništvo prodavca, postojanje hipoteka, zabilježbi, tereta i ograničenja, legalnost i status objekta, kao i druge okolnosti koje mogu uticati na mogućnost sticanja i kasnijeg raspolaganja nepokretnošću.
Kod poreskog aspekta potrebno je unaprijed utvrditi da li promet podliježe porezu na promet nepokretnosti ili PDV-u, da li postoje uslovi za poresko oslobođenje i koja će vrijednost predstavljati poresku osnovicu.
Zaključak
Porez na promet nepokretnosti predstavlja značajan dio troškova koji treba uzeti u obzir prilikom kupovine nekretnine u Crnoj Gori.
Poreski obveznik je, po pravilu, kupac odnosno drugo lice koje stiče nepokretnost, a visina poreza zavisi od vrijednosti nepokretnosti i progresivnih poreskih stopa.
Posebnu pažnju treba obratiti na razliku između poreza na promet nepokretnosti i PDV-a, mogućnost oslobođenja kod kupovine prvog stana, kao i rok od 15 dana za podnošenje poreske prijave.
Pravna provjera prije zaključenja ugovora može biti od posebnog značaja kod nekretnina sa teretima, kupovine od investitora, sticanja građevinskog zemljišta, nasljeđivanja i poklona, kao i drugih situacija u kojima poreski i imovinskopravni tretman nije na prvi pogled jasan.