Parcela nema pristup putu – kada se može tražiti nužni prolaz?
Nije rijetka situacija da je neko vlasnik parcele, kuće ili drugog objekta, ali njegova nepokretnost nema neposredan pristup javnom putu.
Često se između parcele i puta nalazi zemljište drugog vlasnika, pa se postavlja vrlo praktično pitanje:
Može li vlasnik tražiti prolaz preko komšijske parcele?
U takvim situacijama pravo poznaje institut nužnog prolaza.
Kada postoji pravo na nužni prolaz?
Nužni prolaz se može tražiti kada nepokretnost nema odgovarajući izlaz na javni put ili kada bi pristup putu bio moguć samo uz pretjerano zaobilaženje.
Suština je da vlasniku mora biti omogućeno normalno korišćenje njegove nepokretnosti, ali tako da se susjedna parcela preko koje prolaz treba da ide što manje optereti.
Zato nije dovoljno samo reći da je određena trasa vlasniku praktičnija. Mora postojati stvarna potreba za pristupom.
Da li prolaz može biti i za vozila?
Može.
Nužni prolaz ne mora podrazumijevati samo prolazak pješice.
Zavisno od namjene i karaktera nepokretnosti, može biti potrebno omogućiti i prolaz vozilima ili drugi način pristupa koji je potreban za njeno redovno korišćenje.
Kolika će biti širina prolaza i kojim pravcem će ići zavisi od konkretnog terena, položaja parcela i potreba obje strane.
Da li vlasnik susjedne parcele ima pravo na naknadu?
Da.
Vlasnik zemljišta preko kojeg se ustanovljava nužni prolaz ima pravo na odgovarajuću naknadu.
Nužni prolaz, dakle, ne znači da neko bez naknade dobija pravo da koristi tuđu parcelu.
U praksi upravo visina naknade i izbor trase često predstavljaju glavno pitanje spora između vlasnika susjednih nepokretnosti.
Šta ako komšija ne želi da dozvoli prolaz?
Ako postoji dogovor, pravo prolaza može se urediti sporazumno i zatim odgovarajuće evidentirati.
Ako dogovor nije moguć, vlasnik parcele bez pristupa može tražiti da se nužni prolaz ustanovi u sudskom postupku.
Sud tada cijeni sve okolnosti i određuje prolaz na način koji omogućava pristup nepokretnosti, ali istovremeno što manje opterećuje zemljište preko kojeg se prolazi.
Primjer iz prakse
Zamislimo da vlasnik ima građevinsku parcelu, ali između njegove parcele i javnog puta postoji uska parcela drugog vlasnika.
Bez prelaska preko te parcele nema realan pristup svojoj nepokretnosti.
Ako susjed odbija da dobrovoljno dozvoli prolaz, vlasnik može tražiti da se utvrdi nužni prolaz, uz naknadu vlasniku parcele preko koje se prolazi.
Važno je, međutim, da vlasnik ne može sam odlučiti kojim dijelom tuđe parcele će prolaziti. Trasa treba da bude određena tako da istovremeno omogućava pristup i što manje zadire u prava susjeda.
Šta prvo treba provjeriti?
Prije bilo kakvog postupka korisno je provjeriti:
- List nepokretnosti;
- položaj i granice katastarskih parcela;
- da li već postoji upisana službenost prolaza;
- da li je put ranije faktički korišćen;
- postoji li druga mogućnost pristupa javnom putu.
Nekada se pokaže da pravo prolaza već postoji, ali se ne poštuje. U drugim slučajevima ono nikada nije bilo pravno ustanovljeno.
To su dvije potpuno različite situacije i zahtijevaju drugačiji pravni pristup.
Pravna pomoć
Advokatska kancelarija Veselina Anđušića bavi se imovinsko-pravnim sporovima, uključujući pitanja nužnog prolaza, službenosti, pristupa nepokretnostima i sporova između vlasnika susjednih parcela.
Ako vaša parcela nema pristup javnom putu ili postoji spor sa vlasnikom zemljišta preko kojeg bi prolaz trebalo da bude omogućen, korisno je prije pokretanja postupka provjeriti katastarsko stanje i pravni osnov konkretnog zahtjeva.