Kupovina stana u izgradnji u Crnoj Gori – šta provjeriti prije potpisivanja ugovora?

Kupovina stana u izgradnji može biti finansijski povoljnija od kupovine završenog stana, ali za kupca nosi i dodatne pravne rizike.

Kupac u trenutku potpisivanja ugovora najčešće ne preuzima gotovu i uknjiženu nepokretnost, već plaća stan koji tek treba da bude izgrađen i predat.

Zbog toga u svojoj advokatskoj praksi kod ovakvih kupovina savjetujem da se pravna provjera izvrši prije davanja kapare ili značajnije uplate investitoru, a ne tek kada se pojavi problem.

Provjerite investitora

Prije ugovora treba utvrditi ko je investitor projekta i ko je ugovorna strana kojoj kupac uplaćuje novac.

Nije dovoljno da projekat ima dobro ime, kancelariju prodaje ili atraktivnu prezentaciju.

Kod pravne provjere mogu biti značajni status privrednog društva, lice ovlašćeno za zastupanje, kao i druge okolnosti koje mogu ukazivati na pravnu i finansijsku sigurnost konkretnog projekta.

Provjerite zemljište na kojem se gradi

Jedan od prvih dokumenata koji pregledam jeste List nepokretnosti.

Potrebno je provjeriti ko je vlasnik parcele na kojoj se objekat gradi i da li na zemljištu postoje:

• hipoteke;
• zabilježbe;
• zabrane raspolaganja;
• sporovi;
• druga prava ili tereti.

Posebnu pažnju treba obratiti ako investitor nije vlasnik zemljišta, već gradi na osnovu ugovora sa vlasnikom parcele. Tada treba provjeriti upravo taj pravni odnos i koja prava investitor ima na budućem objektu.

Da li investitor ima dokumentaciju potrebnu za gradnju?

Kupac treba da zna na osnovu kojih akata se objekat gradi.

Od marta 2025. oblast izgradnje uređuje novi Zakon o izgradnji objekata, kojim su propisana pravila vezana za tehničku dokumentaciju, građenje, stručni nadzor i završetak objekta.

Zbog toga prije kupovine nije dovoljno samo konstatovati da „radovi već traju“.

Potrebno je provjeriti pravni i tehnički osnov gradnje i da li ono što se kupcu prodaje odgovara projektu prema kojem se objekat realizuje.

Šta tačno kupujete?

Ugovor treba što preciznije da definiše budući stan:

broj stana, sprat, strukturu, projektovanu površinu, položaj, kao i pripadajuće garažno ili parking mjesto, ostavu ili druge djelove ako su predmet kupovine.

Posebno treba urediti šta se događa ako nakon završnog mjerenja površina stana bude drugačija od one navedene u ugovoru.

Na primjer, ako kupac plaća stan od 60 m², a nakon završetka se utvrdi druga površina, ugovor bi trebalo unaprijed da odgovori na pitanje da li se cijena mijenja i na koji način.

Rok završetka objekta mora biti jasan

Rečenica poput:

„Planirani završetak radova je tokom 2027. godine“

nije isto što i precizna ugovorna obaveza investitora.

Ugovor treba da definiše rok završetka i predaje stana, ali i šta se dešava ako investitor zakasni.

Kod značajnijih kupovina posebno bih provjerio postoji li ugovorna kazna za kašnjenje, mogućnost raskida ugovora i pravila o povratu već uplaćenog novca.

Kupac ne treba da razmišlja samo o tome šta će se dogoditi ako projekat bude završen kako je planirano, već i šta mu ugovor omogućava ako ne bude.

Obratite pažnju na dinamiku plaćanja

Kod stanova u izgradnji kupoprodajna cijena se često plaća u fazama.

Na primjer:

20% prilikom potpisivanja ugovora,
30% nakon određene faze gradnje,
ostatak po završetku objekta.

Takva dinamika može imati smisla, ali je važno precizno definisati kada određena rata dospijeva i za koju fazu gradnje je vezana.

Sa stanovišta kupca postoji velika razlika između plaćanja cijele cijene na početku i plaćanja koje prati napredovanje radova.

Hipoteka investitora ne znači automatski da stan ne treba kupiti

Kod većih projekata nije neuobičajeno da je zemljište ili projekat opterećen hipotekom banke koja finansira gradnju.

Sama hipoteka zato ne mora biti razlog da se od kupovine odustane.

Ali tada treba veoma precizno provjeriti kako i kada će hipoteka biti izbrisana sa stana koji kupac plaća.

Ugovor i prateća dokumentacija treba da kupcu daju dovoljno sigurnosti da nakon isplate cijene može steći stan bez tereta koji nije prihvatio.

Kada kupac postaje vlasnik stana?

Ovo je jedno od najvažnijih pitanja kod kupovine stana u izgradnji.

Potpisivanje ugovora i uplata kupoprodajne cijene ne znače automatski da je kupac postao vlasnik stana.

Kod sticanja svojine na nepokretnosti na osnovu pravnog posla, pravo svojine se stiče upisom u Katastar nepokretnosti.

Kod stana u izgradnji to praktično znači da između potpisivanja ugovora i konačne uknjižbe kupca može proći određeni vremenski period.

Objekat mora biti završen, sproveden odgovarajući tehnički pregled, ispunjeni uslovi u vezi sa upotrebom objekta, a stan kao poseban dio objekta mora biti podoban za upis u katastar.

Tek kada se ispune potrebni uslovi i kupac bude upisan kao nosilac prava svojine na konkretnom stanu, on postaje uknjiženi vlasnik te nepokretnosti.

Zbog toga ugovor sa investitorom treba jasno da reguliše njegovu obavezu da po završetku objekta obezbijedi dokumentaciju potrebnu za upis i omogući kupcu konačnu uknjižbu.

Upravo je period od prve uplate do konačnog upisa u Katastar nepokretnosti jedan od najosjetljivijih djelova kupovine stana u izgradnji.

Predugovor nije samo rezervacija

U praksi kupac često prvo dobije rezervacioni dokument ili predugovor uz zahtjev da odmah uplati nekoliko hiljada eura.

Takav dokument ne treba posmatrati kao nevažnu formalnost.

Ako se uz njegovo potpisivanje daje kapara ili druga značajna uplata, potrebno je znati šta se događa ako kupac odustane, investitor odustane ili se pokaže da dokumentacija projekta nije uredna.

Upravo se na tim odredbama kasnije često odlučuje ko ima pravo da zadrži ili zahtijeva povrat uplaćenog novca.

Zašto angažovati advokata prije kupovine?

Kod stana u izgradnji advokat nije potreban samo da bi „pročitao ugovor“.

Pravna provjera treba da obuhvati investitora, List nepokretnosti, osnov gradnje, terete, predmet kupovine, dinamiku plaćanja, rokove, mogućnost raskida i način budućeg upisa kupca u Katastar nepokretnosti.

U svojoj advokatskoj praksi kod kupovine nepokretnosti nastojim da potencijalni problem utvrdim prije nego što klijent uplati novac, jer je tada mogućnost zaštite kupca najveća.